التقييم العقاري

التقييم العقــــارى

التقييم العقارى مهمته الأساسية تقدير قيمة الأملاك العقارية محل الإعتبار- هذه القيمة قد يكون الحافز لتقديرها أسباب عديدة مثل البيع والشراء أو التأمين أو إحلال أجزاء أو التعويض عن خسارة جزء من أملاك أو تقسيم أملاك أو تمويل بناء أو إستكمال بناء أملاك  عقارات سكنية أو تجارية أو……. الخ . ويتعامل خبير التقييم العقارى مع جهات عديدة مثل مشترى العقارات أو البائعين أو مؤسسات حكومية أو شركات أو وسطاء عقاريين – والمعتاد اللجوء إلى خبير التقييم والذى يجب أن يكون علاقته الوحيدة بالعقار هو التقييم فقط دون أى علاقة أخرى .

ويقدم الخبير عمله على هيئة تقرير تقييم ”  Appraisal Report” ولتقديم التقرير يجب على الخبير إجراء دراسة مستفيضة لتقدير قيمة الأملاك التى يقيمها شاملة المنطقة الجغرافية، الحالة الاقتصادية . ويجب لأداء عمله أن يكون قادر على قراءة وفهم العديد من النصوص والتعاريف والعقود القانونية وأن يكون لديه قدر من العلوم الهندسية لتحديد الأبعاد والخواص الطبيعية للأملاك كما يجب أن يكون ملماً بعلوم البناء والتشييد وحساب تكاليف البناء ومصاريف الصيانة والإدارة للأملاك وتقدير ما تغله الأملاك من عائد وبالإختصار فخبير التقييم العقارى يجب أن يلم بعلوم الهندسة والمساحة والاقتصاد والمحاسبة والإدارة المالية والتمويل

خبير التقييم العقارى:-

هو الشخص المسئول عن حساب المبلغ المالى لأى قيمة تتعلق بعقار وذلك وفق معايير وطرق تحليل علمية منظمة يؤدى إستخدامها إلى الوصول إلى نتائج منطقية متوافقة مع هذه المعايير وطرق التحليل .

وهو مسئول عن تقديم طرق التحليل ونتائجها إلى العميل بطريقة علمية منظمة واضحة أمينة ووفق معايير محددة .

وفى سبيل ذلك له أن يستعين بمن يراه كفء لإستكمال العمل الموكل إليه ولكن تحت مسئوليته الشخصية .

أغراض التقييم :-

تتعدد الأغراض التى من أجلها يجرى التقييم وبتعدد الأغراض تتعدد النتائج فعلى سبيل المثال لا الحصر يجرى التقييم لأسباب عدة منها :

-          تحديد السعر الذى يطلبه البائع .

-         مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء .

-         تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركه .

-         تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة .

-         تحديد قيمة أملاك يتم تبادلها عند إندماج أو تصفية أو إفلاس شركات .

-         تحديد قيمة تمويل قرض عقارى والتى عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار.

-         تحديد إيجار للأملاك كنسبة من قيمتها .

-         تحديد قيمة التأمين الواجب على الأملاك .

-         تحديد تكلفة عيوب إنشاء كجزء من عملية تقاضى .

-         تحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق أو عواصف أو زلازل …. الخ .

-         تقييم الأملاك بغرض حساب الضرائب .

-         تحديد الضرائب على هدايا الملاك .

-         تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك .

-         تقييم الأملاك عند حالات الطلاق وقسمة الأملاك بين الزوجين. (فى بعض الدول)

-         تقييم الأملاك فى أثناء القضايا بين الأطراف المتعددة .

-         تحديد قيمة أعمال توسعات مستقبلية .

-         تحديد أنسب قيمة لإستخدام أملاك خالية .

-         تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة إستخدامه بطريقة أفضل ….. الخ .

-         تحديد ما إذا كان الإستخدام الحالى لأملاك هو أفضل إستخدام لها أم لا .

تصاريح مزاولة المهنة :-

نتيجة لتعدد أسباب تقييم الأملاك ( التقييم العقارى ) يتضح أن هذه المهنة قد مارسها الناس منذ فترة بعيدة ولعل من أقدم الدول الحديثة فى مجال التمويل العقارى الولايات المتحدة الأمريكية والتى أدخلت نظام التمويل العقارى فى أعقاب الكساد الأكبر فى أوائل الثلاثينيات ومع التمويل العقارى ظهرت منظمات عديدة منها .

)منظمة مقيمى العقارات السكنية                                    Society of Residential Appraisers)

)والمعهد الأمريكي لمقيمى الأملاك العقارية    American Institute of Real Estate Appraisers)

)والمنظمة الوطنية لمجلس الأملاك العقارية          National Association of Real Estate Board)

 

ومع التمويل العقارى كان لابد من التقييم لحساب الحدود الأمنة للتمويل ومارس المهنة فئات كثيرة أشهرها الوسطاء العقاريين حتى كانت فترة الثمانينات ( 1980 – 1990 ) والتى شهدت تطورات إقتصادية عديدة كان من جرائها تأرجح أسعار العقارات صعوداً ثم هبوطاً وإنهياراً فى ولايات عديدة منها ولاية كاليفورنيا وولايات البترول والولايات الشمالية الشرقية ونتيجة لحدوث تغيرات اقتصادية أخرى صاحب  هذا التأرجح إنهيار  واحدة من أكبر المؤسسات المالية العقارية Savings & Loans)) لأسباب كان من أهمها وجود عيوب فى نظام التقييم العقارى وهو ما دفع المجتمع الاقتصادى للإصرار على ضرورة حصول المقيمين العقاريين على شهادة لممارسة المهنة .

لقد بدأت تلك الحقبة مع تنظيم قوانين المؤسسات المالية وزيادة حدود تأمين الحسابات المالية ومع زيادة المنافسة بين المؤسسات المالية ووجود فائض مالى لدى العديد من المؤسسات المالية ومع إرتفاع سعر الفائدة ووجود قروض عقارية طويلة الأجل سبق منحها بفوائد منخفضة والتى لا تقوى على منافسة القروض قصيرة الأجل عالية الفائدة ولكسب المنافسة إنزلق الكثير من مسئولى المؤسسات المالية – عن قلة خبرة أو سوء نية –فى فخ تمويل العديد من المشاريع ضعيفة الدراسة والتى لم يصاحبها دراسة جيدة لحالة السوق . بعض هذه المشروعات يمكن إعتباره عالى المخاطرة فى ظروف السوق الجيدة وللأسف لم تقف الظروف الإقتصادية والسياسية فى صف المغامرين وكان لتغير بعض قوانين الضرائب بإلغاء الحافز الضريبى على العقارات إنسحاب عدد كبير من المستثمرين من سوق العقارات ومع إنخفاض أسعار البترول فى تلك الفترة إنهارات أسعار العقارات الأمر الذى نتج عنه إنهيار العديد من المؤسسات المالية التى كانت قد إنغمست فى النشاط العقارى – ولعل أحد أهم أسباب إنهيار بعض هذه المؤسسات هو سوء أداء أعمال التقييم العقارى ( نتيجة الإهمال وعدم وجود ضوابط علمية لأعمال التقييم أو الغش المتعمد أو كلاهما ) فى إعداد تقييم حقيقى للأملاك التى تمنح لها القروض – وقبل إنهيار مؤسسة التوفير والقروض الأمريكية Savings & Loans) لم تكن أى ولاية أمريكية تشترط الحصول على شهادة خبرة لأداء عملية التقييم العقارى وكانت العديد من القروض تمنح عن طريق مقيمين تتعاقد معهم المؤسسات المالية بمعرفتها أو عن طريق تقييم الوسطاء العقاريين ولكن بعد إنهيار السوق فى الثمانينات وإنهيار مؤسسة التوفير والقروض Savings & Loans) غيرت الحكومة الفيدرالية الأمور وبات من الضرورى حصول المقيمين العقاريين على شهادة خاصة بأعمال التقييم .

فى أعقاب إنهيار بنك  Savings & Loans) أصدر الكونجرس تشريع إصلاح وتحديث

المؤسسات المالية :

FIRREA  “Financial Institutions Reform , Recovery , and Enforcement Act”

 

وفى يوليو 1991 إصدار الكونجرس تشريع بأن تتم كل أعمال التقييم العقارى للأعمال الحكومية بواسطة خبراء تقييم لديهم تصريح أو إجازة ممارسة المهنة Certified Appraisal) أو (Licensed Appraisal من الولايات التابعين لها.

تعريف سعر السوق ( القيمة السوقية ) (Market Value)

القيمة التقديرية الأكثر إحتمالاً التى يمكن أن يغلها العقار فى سوق مفتوح  وبحيث يتصرف كل من البائع والمشترى بمهارة وعلم بحالة السوق وبفرض أن السعر غير متأثر بشروط تمويل غير عادية .

والتعريف يبنى على :

1)     البائع والمشترى متحمسين لإتمام الصفقة.

2)     كل من الطرفين على دراية بالسوق ويتصرف لصالحة الشخصى .

3)     تم عرض العقار فترة مناسبة فى السوق .

4)     الدفع نقداً أو ما يقابله من وسائل التمويل العادية .

5)     الثمن غير متأثر بظروف تمويل غير عادية يعرضها أحد أطراف الصفقة .

ثمن البيع : (Sales Price)

الثمن الذى يتم به البيع الفعلى . وهذا يمكن أن يختلف عن سعر السوق ( صعوداً أو هبوطاً ) ويؤثر على هذا السعر رغبة البائع أو المشترى فى إتمام الفقة فى فترة زمنية معينة قد تؤثر على قدرة أيهما فى التفاوض . من ناحية أخرى قد يوافق البائع على بيع سريع بإعتبار الوقت هو مال ( بيع سريع مع خسارة بعض المال ) .

التكلفـــــــــــــــة : (Cost)

الثمن المدفوع للحصول على سلعة هو تكلفتها للمشترى . ثمن التكلفة إلى مشترى معين قد لا يكون مثيل لثمن التكلفة لشخص أخر ( إختلاف ثمن الشراء بإختلاف الأشخاص ) .

ثمن تكلفة العقار هو ثمن شراء الأرض والبناء عليها وليس بالضرورة ثمن بيعها .

القيمة الأستثمارية : (Investment Cost)

هى قيمة العقار لشخص معين بالنظر إلى حالته المالية والتدفقات النقدية لديه . الوضع الضريبى أحياناً لبعض المستثمرين يقتضى شراء إستثمارات قد تكون خاسرة مالياً على المدى القصير وبالتالى لا قيمة لها لمستثمر أخر . الخسارة العقارية أحياناً تستخدم لمكسب إستثمارى بعيد المدى .

التقييم العقارى بطريقة التكلفة Cost Approach

قيمة العقار = قيمة البناء + قيمة الأرض

قيمة العقار = ( التكلفة المعدلة للإنشاء ــ الإهلاك ) + قيمة الأرض

التكلفة المعدلة للإنشاءAdjusted Cost :

هى تكاليف الإنشاء + التكاليف الإضافية ( منظورة وغير منظورة ) لإنشاء المبنى فى وقت التقييم وليس تكاليف إنشائه الفعلية وقت الإنشاء .

تكاليف الإنشاء :

1- الأعمال المدنية

حفر وردم

خرسانة عادية

خرسانة  مسلحة

أعمال المبانى

العزل

البياض الداخلى والخارجى

التشطيبات

2- الأعمال الإلكتروميكانيكية

أعمال الكهرباء

أعمال الصرف الصحى والتغذية

مصاعد

تكييف مركزى وتهوية

إنذار ومقاومة حريق

تنسيق الموقع العام

إزالة مخلفات

الأسوار والأرصفة

الزراعة والتشجير

المداخل والمخارج الرئيسية

التكاليف الإضافية :

1- تكاليف منظورة

أتعاب هندسية ( تصميم وإشراف على التنفيذ )

رسوم إستخراج تراخيص البناء

مصاريف إدارية

تأمينات إجتماعية وتأمين على المبانى

هامش ربح

2- تكاليف غير منظورة

تقلبات الأسعار غير المتوقعة

قرارات سيادية ينتج عنها مزيد من الأعباء

كوارث طبيعية مثل الزلازل والحرائق

طرق حساب التكلفة

1- طريقة الحساب بمعدلات المتر المربع

المعلومات المطلوب توافرها

مساحات الأدوار المختلفة بالمبنى

وصف دقيق لمستوى التشطيب وحالة البناء فى كل دور من الأدوار

معدلات التكلفة الإجمالية لأنواع المبانى المختلفة

سكنى فخر

سكنى متوسط

سكنى إقتصادى

إدارى

مصانع

فنادق وقرى سياحية

- طريقة الحساب بكميات البنود الفعلية :

المعلومات المطلوب توافرها

الرسومات الهندسية

بنود الأعمال وقوائم الكميات

دفاتر الحصر والمستخلصات الدورية

تكاليف إستصدار تراخيص المبانى والتأمينات

معلومات عن حساب هامش الربح المناسب فى الإستثمار العقارى

معدلات تكاليف وحدات بنود الأعمال المختلفة وقت التقييم

إهلاك المنشأت Depreciation Of Structures)

الإهلاك هو مقدار الإستهلاك الذى يحدث للمنشأ نتيجة تدهور واضمحلال فى طبيعة المنشأ أو فى مدى كفاءة الأداء الوظيفى للمنشأ أو لظروف محيطة به ويعتبر الإهلاك هو فاقد فى قيمة المنشأ .

 

الإهلاك الإجمالى Accrued Depreciation )

الإهلاك الإجمالى هو إجمالى الإستهلاكات الناتجة عن كافة العوامل والأسباب ينتج عنها تدهور واضمحلال المنشأ وبالتالى فى قيمته المادية وذلك من تشيد المنشأ وبدء إستغلاله حتى تاريخ إجراء التقييم المطلوب .

 

يوجد ثلاثة أنواع للإهلاك المحتمل حدوثها للمنشأ

1-   تدهور أو اضمحلال طبيعى (Physical Deterioration)

أ‌-      تدهور أو اضمحلال طبيعى يمكن تداركه أو معالجة أثاره المادية بالصيانة أو الإحلال البسيط Curable Physical Deterioration))

ب‌- تدهور أو اضمحلال طبيعى لا يمكن تداركه ولا يمكن معالجة أثاره المادية مثل التأكل والبرى مع الزمن .

2-   تدهور أو اضمحلال فى كفاءة الأداء الوظيفى للمنشأ، وهذا النوع من التدهور منه ما يمكن تداركه أو معالجة أثاره المادية ومنه ما لا يمكن تداركه أو معالجة أثاره أيضاً.

3-   تدهور أو اضمحلال فى القيمة لعوامل خارجية ويكون ذلك نتيجة نقص فى كفاءة الأداء لأسباب وعوامل خارجية محيطة مثل التغيرات فى الظروف المحيطة بالمنشأ مثل تعديل التخطيط العمرانى أو الظروف المحلية والاقتصادية بالمنطقة .

 

العمر الإستثمارى للمنشأ (Economic Life)

هو المدة الزمنية التى يمكن الإستفادة فيها من المنشأ مع القيام بأداء المهام الوظيفية المطلوبة منه وطبقاً للأهداف الإقتصادية المحددة والمطلوب تحقيقها عن المنشأ منذ البداية .

العمر الطبيعى للمنشأ (Physical Life)

هو المدة الزمنية التى يمكن أن يكون المنشأ موجود ومسموحاً ببقائه والإستفادة منه بالقدر المتاح غالباً ما يكون العمر الإستثمارى للمنشأ أقل من العمر الطبيعى له.

العمر الفعال للمنشأ (Effective Life)

هو المدة الزمنية التى يمكن فيها الإستفادة الفعالة من المنشأ منذ تاريخ إنشائه وإستغلاله حتى تاريخ إجراء التقييم .

العمر الإستثمارى للمنشأ (Remaining Economic Life )

هو المدة الزمنية المتبقية من تاريخ إجراء التقييم للمنشأ والتى يمكن أن يستمر فى أداء المهام الوظيفية المطلوبة منه .

العمر الإستثمارى المتبقى للمنشأ = العمر الإستثمارى للمنشأ ــ العمر الفعال للمنشأ

تقدير إهلاك المنشأت

يمكن تقدير قيمة الإهلاك فى المنشأت بأى من الطريقتين التاليتين :

1- طريق العمر والحياة (Age – Life Method)

هذه الطريقة هى أبسط الطرق المتبعة فى حساب قيمة الإهلاك فى المنشأت ويطلق عليها أيضاً طريقة الخط المستقيم أو طريقة العمر والحياة إقتصادياً .

(Straight Line Method Or economic Age – Life Method )

وتعتمد هذه الطريقة على إفتراض أن الإهلاك للمنشأ يحدث بمعدل ثابت طول العمر الإستثمارى للمنشأ .

 

العمر الإستثمارى للمنشأ = العمر الفعال + العمر الإستثمارى المتبقى

 

تحفظات على طريقة العمر والحياة فى تقدير الإهلاك

1. فرض أن الإهلاك لكل المنشأت بمعدل ثابت لا يمثل الواقع .
2. تجميع قيم الإهلاكات الناتجة عن جميع العوامل المختلفة والمؤثرة خلال العمر الفعال للمنشأ فى قيمة إجمالية تقديرية واحدة .
3. لا تفرق هذه الطريقة بين الإهلاك الذى يمكن تداركه والذى لا يمكن تداركه بالصيانة والإحلال.
4. الإعتماد على قيم إفتراضية للعمر الأستثمارى للمنشأت دون إعتبار لدور الصيانة والإحلال.

 

2- طريقة تحليل العوامل المؤثرة (Observed Condition Or Breakdown Method)

فى هذه الطريقة يقوم خبير التقييم بتقدير مقدار الإستهلاك أو الاضمحلال الناتج من البنود والعوامل التى يمكن تداركها والتى لا يمكن تداركها ومن ثم مقدار الإهلاك الكلى للمنشأ الناتج من العوامل المختلفة .

• البنود والعوامل التى يمكن تداركها هى البنود التى يمكن إصلاحها أو إعادتها لحالتها الأصلية وينتج عن ذلك عائد فورى وزيادة فى قيمة المنشأ عند تقييمه.
• البنود والعوامل التى لا يمكن تداركها تشمل كافة البنود التى لا يمكن إصلاحها أو التى يتكلف إصلاحها مبالغ باهظة ويكون الإصلاح غير إقتصادياً، من بين هذه العوامل ( العوامل الطبيعية وكذلك متطلبات الأداء الوظيفى والعوامل الخارجية المحيطة المؤثرة على المنشأ )