أسس عملية التقييم

خطوات عملية التقييم :-

شكل رقم (1) يوضح الخطوات اللازمة لإجراء عملية منظمة لتقييم عقار و يمكن تلخيصها فى التالي :-

أ‌) تحديد موضوع التقييم :-

و تشمل تحديد :-

1-    الموقع , المباني الموجودة .

2-    تحديد نوع ملكية العقار المقيم .

3-    تحديد القيمة المطلوب تقييمها ( تختلف باختلاف القيمة المطلوب تحديدها ) .

4-    تحديد الغرض من التقييم – و هذه تتم بالاتفاق بين طالب التقييم و الخبير .

5-    تحديد تاريخ التقييم .

6-    تحديد أى عوامل خاصة تحد من قيمة التقييم : هذه المحددات لحماية المقيم و إطلاع طالب التقرير عن العوامل المحددة للتقييم .

من المعلومات السابقة يتم تحديد الطريقة الأنسب لعمل التقييم و فى كثير من الأحيان تكون الطريقة الصالحة واحدة فقط لتعذر جمع المزيد من المعلومات .

ب‌)تحديد المعلومات المطلوبة و مكان الحصول عليها :-

متى تم تحديد نوع التقييم يتم تحديد نوعية المعلومات المطلوبة و المناسبة لكل طريقة                و يجب ان يكون المقيم ملم بكيفية جمع المعلومات و مصادرها .

ت‌)ج) جمع و تسجيل و التحقق من المعلومات :-

يمكن تقسيم المعلومات إلى :-

ج-1 ) معلومات عامة :-

البلد – المحافظة – المدينة – المنطقة المجاورة .

ج-2 ) معلومات خاصة بالعقار :-

الموقع – البناء .

ج-3 ) معلومات خاصة بطريقة التقييم :-

-         طريقة التكلفة .

-         طريقة البيع السابق .

-         طريقة رأسمال الدخل و المصروفات .

د ) تحديد أقصى و أفضل استخدام للعقار :-

لتحديد قوى السوق الضاغطة لاستغلال العقار لأقصى و أفضل استخدام ( أعلى ربحية فى استخدام العقار ) . هذا التحليل يقتضى مراعاة الموقع , إبعاد قطعة الأرض , نوعية و مسطح البناء , جميع الخواص الطبيعية الأخرى و مدى مواءمة هذه الخواص لمقتضيات السوق بمعنى هل يخدم أفضل و أحسن استخدام متطلبات السوق و التى توضحها مؤشرات السوق مثل العرض و الطلب ؟

هـ ) تقدير قيمة الأرض :-

يتم فى هذه المرحلة مقارنة الخواص الطبيعية و الخدمات المجاورة للموقع ( غير شاملة البناء ) بمثيلاتها بالمواقع القريبة التى لها أفضل و أحسن استخدام مماثل . بناءاً على ما سبق يتم تعديل سعر الأرض لتعكس الاختلافات الجوهرية بين موقع التقييم و المواقع المقارنة . و من هذه المقارنة و بالحكم على أسعار المواقع المجاورة يتم تحديد سعر الأرض .

( تقييم الموقع ) ( Site valuation   )

و ) تقدير قيمة المبنى ( التحسينات ) بأحد الطرق الثلاثة المعروفة :-

-         طريقة التكلفة .

-         طريقة المقارنة بالبيوع السابقة .

-         طريقة حساب القيمة الرأسمالية للدخل .

ز ) التوفيق بين النتائج السابقة :-

عادة الطرق السابقة لا تنتج قيمة واحدة للعقار .

المقيم لا يجب أبدا أن يأخذ القيمة المتوسطة و إنما يجب إعطاء الوزن الأكبر للطريقة التى تحظى بأكبر وزن مقارنة بالطرق الأخرى و التى تعكس بأكبر دقة قمة العقار .

ح ) إعداد التقرير النهائى للتقييم

هذا التقرير يجب ان يحوى المحددات التى وضع فى إطارها التقرير ( و هى قائمة بالشروط المحددة لصلاحية التقرير و محددة لدور المقيم و الظروف العامة التى وضع تحتها التقرير ) .

و ذلك لحماية المقيم أولا و لتوضيح ملابسات التقرير للقارئ ثانيا . كما يحوى التقرير شهادة من المقيم للتأكيد على الخطوات التى اتبعها لإعداد التقرير و ذلك لصالح طالب التقرير               و لأحكام توافق تقارير التقييم المختلفة و للحكم على التقرير بطريقة موحدة

شكل ( 1 ) خطوات عملية التقييم