الأعلى
Bussma
الرئيسية >> العوامل التي تؤثر على قيمة العقار
العوامل التي تؤثر على قيمة العقار

العوامل التي تؤثر على قيمة العقار:

1- العوامل المؤثرة التي يتم الاستناد اليها للوصول إلى قيمة العقار:

-         مؤثرات بيئية: تضاريس الأرض ، نوع التربة، منسوب المياه واتجاه الرياح.

-         مؤثرات تخطيطية: الموقع، سهولة الوصول، الشوارع والخدمات والمساحات

-         مؤثرات معمارية: التصميم الواجهات الخصوصية القيمة المعمارية الفني والتاريخية.

-         مؤثرات فنية: نوع البناء التشطيب، الصيانة الاستهلاك التجهيزات الكهربائية.

-         مؤشرات اقتصادية: العائد الاستثماري العائد السنوي العرض والطلب،

-         المنظر الخارجي (الواجهة ونسبتها لعمق الارض- وقوع العقار على ناصية

-         امتيازات خاصة بالموقع من تجهيزات وخلافه نوعية التشطيبات وحالتها

-         حالة العقار وعمره – دخل العقار

-         الموقع (داخل المدن أعلى قيمة من خارجها- الشوارع الرئيسية اعلى قيمة من الشوارع الجانبية).

-         حصص الملكية بين الشركاء (يفضل اقل عدد من الشركاء).

-         المساحة:

  •        الشكل الهندسي للارض المربع افضل من المستطيل
  •        عرض الشارع (يزداد السعر مع اتساع الشارع)
  •        المرافق العامة والخدمات الخاصة بالمنطقة
  •        الاشتراطات الخاصة:

(زيادة عدد الادوار وزيادة المساحات الخضراء او وجود اماكن للسيارات).

  •        عدم وجود نزاعات قضائية.
  •        الحالة البنائية للعقار.
  •        وجود مستاجر في العقار او خالي
  •        مستوى البناء والتشطيب
  •        طبيعة الانشاء:

( حوائط حامله – هيكل خرساني – قواعد ... الخ)

  •        وجود تراخيص بناء لكامل المبنى
  •        وجود حقوق مادية او عينية على العقار او الارض
  •        الحالة الاقتصادية العامة (العرض والطلب)
  •        القيود الامنية في المنطقة تقلل من قيمة العقار

2- سعر السوق 

هي القيمة التقديرية الأكثر احتمالا للعقار موضوع التقييم في سوق مفتوح به منافسة ومعرض لشكل وظروف السوق العادل لفترة مناسبة وبحيث يتصرف كل من البائع والمشتري بمهارة وعلم بحالة السوق والعقار وبفرض ان السعر غير متأثر بشروط تمويل غير عادية والتعريف يبني على:

  •     انه تم عرض العقار للبيع فترة مناسبة في السوق تختلف هذه الفترة باختلاف السوق وقيمة العقار المبيع.
  •    البائع والمشتري متحمسين لإتمام الصفقة حيث ان وجود البائع المتحمس فقط قد يؤدي إلى هبوط الثمن أو وجود المشتري المتحمس فقط يؤدي إلى دفع قيمة اكبر من القيمة            السوقية.
  •     الطرفين على دراية وعلم بحالة السوق فلا تكون مثل العقارات سعرها ارتفعت في المنطقة بسبب وجود منطقة تجارية لا يعلم به البائع
  •     ثمن العقار غير متاثر بظروف تمويل غير عادية يعرضها احد اطراف الصفقة مثل التقسيط او تاجيل التسديد لفترة.

3- انواع القيمة غير السوقية

4- القيمة الاستثمارية

5- القيمة عند الاستمرارية

6- القيمة المؤمن عليها